2018-2-27 10:46:00

    由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场,由于二手房市场2017年以来已经步入调整期,2018年前三季度还会进入新一轮的市场调整期,甚至步入“有价无市”的状态。

  春节已过,上海商品住宅交易量仍然未起色。至此,2018年上海楼市“小阳春”能否出现?未来政策及市场趋势怎么看?下面老张逐一谈谈自己的看法。

  从政策面来看,楼市调控政策仍然是从严执行的,上海地方政府换届完成后,在新闻发布会上就马上表态,上海楼市调控政策仍然会从严执行,这说明,当市场预期还没有得到实质性逆转的时候,政策面不可能出现实质性松动。笔者预计,2018年全国“两会”(中央政府换届完成)甚至“十九届四中全会”(预计下半年11月左右)召开之前,上海楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。

  从上海商品住宅成交情况来看,截止2018年2月25日,今年上海市商品住宅市场累计成交面积66.2万平方米,同比下降1.14%,成交均价43021元/平方米,同比下滑8.28%,下降幅度较明显。此外,同策研究院监测数据显示,截止2月26日,上海商品住宅存量面积虽然仅仅有482万平方米,但是,市场去化速度由2016年1-12月的月均108万平方米左右,降低到2017年下半年以来(截止到2018年2月25日)月均42万平方米。这说明,整个上海商品住宅市场“寒冬已至”(尽管有限签和预售审批的因素,但是不影响2018年这个大趋势)。

  据笔者与业内交流,上海商品住宅市场因“限价”、“限签”、房企“高价地”地王项目推盘节奏调整等因素导致房企销售业绩表现不及预期,截止2017年年底,上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿没有正常释放,像万科、融创等大牌房企至少百亿以上货值因为上述原因无法正常释放。

  此外,2017年由于“限价”、“限签”、房企“高价地”地王项目推盘节奏调整等因素导致房企销售遇阻,据笔者了解,市场上也出现了上千亿的房产抵押(房企抵押可售房源货值盘活资金面,甚至可以将可售货值采取“过桥贷”方式冲抵业绩),这从一定程度上也反映出房企在当前市场环境下因无法正常销售而导致的尴尬局面。


……
2017-12-26 11:48:00

政府换届没有完成,楼市调控政策是不可能松动的,即使完成换届,也不可能马上立即松动。楼市没有进入实质性的调整期,楼市调控政策是不可能松动的。

2017-10-12 8:40:00

  楼市长效调控机制2020年左右正式建立并落地(起码落地一部分),同时,人口红利趋势性减少,楼市正式进入存量房时代。

2017-9-4 7:56:00

当前到明年上半年仍然是楼市的调整期,并且至今年年底到明年年初,楼市极有可能进入深度调整期,个别房企极有可能出现资金断裂的风险,出现被其他房企收购股权的现象。

 
  进入2017年,楼市调控的步伐并没有停止,春节后至“两会”期间,北京、石家庄、南昌、青岛、长沙、广州等核心一二城市,以及环北京、环上海等区域内三四线城市楼市调控政策频发。

  这是继去年10月份全国核心一二线楼市调控之后第二次集中出台楼市调控措施。从市场量价发展节奏来看,由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场,上半年全国核心一二线城市商品住宅市场的成交表现已经“量跌”,此时,由于房企资金面仍然没有压力,实质性大范围降价难以出现,因此,上半年整体表现为“量跌价稳”;进入下半年,由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失,下半年开发商必然会“保量”,因此,在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下,下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

  从8月前后市场反应来看,有4个现象或特征值得我们关注。同策咨询研究部总监张宏伟认为:

  1、尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价,但是到了下半年,市场下行的趋势已经导致部分房企撑不住了,开始主动放弃“底线”,开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。据笔者调研,预计四季度至明年年初,处于回款目标压力、资金兑付压力等因素,更多的房企会房企自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。

  2、核心一二线城市二手房市场也进入观望状态,买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要,二手房上家挂牌价格开始松动了,部分下家买房也进入观望状态,进而影响新房市场。

  以一线城市的上海为例,由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场,由于二手房市场今年以来步入调整期,下半年还会进入新一轮的市场博弈,甚至步入“有价无市”的状态,也就意味着新房市场置换的动力大幅降低,二手房的市场变化进一步影响新房的市场,导致新房市场交易量陷入低谷期,这样,倒逼新房的价格开始出现松动。

  3、当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌,有的企业为了剥离不良资产,有的企业因为资金兑付压力加大,有的企业是为了调整市场布局。同时,值得关注的是,在资本市场环境大幅收紧,销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年,市场透露出的房企资金兑付压力越来越大,这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。

  4、市场轮动的周期即将结束。去年10月份调控之后,楼市需求开始外溢至周边的三四线城市,全国三四线城市迎来了一波上涨的行情。然而,当核心一二线城市楼市热度退潮及三四线城市楼市调控从严后,周边的三四线城市也就没有上涨的冲动。笔者预计,三四城市热销的行情最多持续到今年年底,届时,全国大中城市楼市轮动上涨的行情周期结束。

  那么,未来市场形势怎么样走?未来调控政策会否集中频发?只有摸清了这些套路,对于房企来讲,才有可能在今年明年的市场调整期踏踏实实做好业绩,实现销售业绩的增长。就以上问题,下面笔者逐一谈一下自己的看法。


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2017-4-6 8:38:00

 即使有较为严厉的限购限贷措施,甚至采取暂时限制交易买卖的“封盘”手段,但是,值得关注的是,这些措施势必是暂时的措施,这些措施难以阻挡投资客进入这个市场的热情。

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