2017-2-17 19:52:00

  中小房企一旦无法及时偿还贷款,无法给自己“降杠杆”,就极有可能因此陷入困局,最终被其他企业收购股权或项目。

  对于地产行业行业来看,资本市场的口子正在逐步收紧。

  央行报告数据显示,截止2017年1月末,广义货币(M2)余额157.59万亿元,同比增长11.3%,增速与上月末持平,比去年同期低2.7个百分点,从宏观货币政策而来看,市场流动性在逐步收紧。


……
2016-12-20 15:51:00

  明年下半年之后将是房企投资部最繁忙的时候,也是最累的时候,因为,那时候企业资金有限,要将有限的资金投入到价值最大化的城市或项目,届时,从找地到做投资测算,这点累不算什么,“宁可累死自己,也要饿死竞争对手”。

  从9月份中央有关楼市“一线城市防泡沫,二线城市要稳,三四线城市要活”的定调,到11月份住建部再次部署热点城市楼市调控,再到中央经济工作会议要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位的定调,再到各地楼市“大检查”从执行的角度从严,政策层面已经迎来本轮楼市的“拐点”。

  从政策面发展趋势来看,2017年住房市场监管和整顿还是继续,对于市场来讲,用一句官方的话就是要“放弃幻想”,楼市“大检查”仍然会继续规范销售,起码十九大党换届完成之前不会有松动的机会,甚至2018年“两会”政府换届完成之前也不会实质性的“风向标”意义的松动。同时,资本市场融资环境从严,房企尤其是部分民营房企将在2017年下半年开始遭遇资金兑付压力。


……
2016-12-15 14:17:00

  当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时,美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大,甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况,部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

  北京时间12月15日凌晨3:00,美联储公布利率决议,将联邦基金利率提高25个基点,美联储利率决定上限为0.75%,下限为0.5%。这是时隔几乎整整一年之后,美联储又一次加息。加息的结果并不意外,更重要的是,美联储决议声明:预计2017年加息三次!并预计未来加息路径更迅速,上调长期联邦基金利率预期0.1个百分点,至3.0%。决议声明获得一致通过。

  从全球经济形势来看,美国大选后美元进入加息通道,全球货币瞬间暴跌!英国“脱欧”后欧盟“黑天鹅”事件频现,欧日继续量化宽松,“金砖国家”经济发展仍然面临困境,经济形势日趋复杂。
……

2016-9-22 16:24:00

  从融创现有布局城市来看,“挑肥拣瘦”成为其布局战略的核心关键词。其表现主要三方面:1、选择基本面良好的城市优先布局。2、选择市场容量大的市场收购优质项目。3、选择改善需求特征明显的市场进入。

融创“并购王”是如何炼成的?

  9月21日,融创中国控股有限公司发布公告披露,公司间接全资附属公司聚金物业认购金科地产非公开发行股票907,029,478股,占金科地产根据非公开发行股票事项所配发及发行的新金科股份扩大后的已发行股份总额约16.96%,认购价为每股人民币4.41元,总代价为约40亿元。至此,融创中国成为金科第二大股东。

  此前9月19日,融创刚刚宣布以137.88亿元收购联想集团名下融科地产名下地产项目。

  近两年来,融创收购动作频繁,比如对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等企业的项目收购或企业股权收购,今年以来,融创收购动作更加频繁,莱蒙国际、融科、金科也成为融创股权收购或项目收购的对象。回顾融创这两年的收购历程,这其中的合作与并购掺杂着成与败,也有激情与无奈。下面笔者从融创市场布局、收购过程的特征等八方面逐一解读,看看融创近些年来频繁收购的那些事儿。

  市场布局选择关键词:挑肥拣瘦

  从融创现有布局城市来看,“挑肥拣瘦”成为其布局战略的核心关键词。其表现主要三方面:

  1、选择基本面良好的城市优先布局:比如北上广深一线城市,已经在北京上海安营扎寨,广州和深圳也觊觎许久,如果不是收购佳兆业失败,融创就已完美布局四个一线城市了(当然,后期也通过与中信泰富的合作进入广州,通过收购莱蒙国际的项目进入深圳)。此外,南京市场基本面表现也不错,融创去年已经通过招牌挂首次进入南京市场,并且通过收购天朗的项目加码布局南京楼市。从当前融创城市布局方向来看,合肥、南京、武汉、郑州、石家庄、济南、南昌等城市基本面没有问题,融创必然会择机进入或加码进入。


……
2016-8-30 14:55:00

  “假离婚”投资买房的动机仍将持续。按照投资的逻辑来看,哪里有投资回报,投资的资金必然流向哪里,当前来看,房价上涨的预期仍然存在,投资客此时进场仍然有利可图,这成为投资客持续进场楼市的很重要的原因。

“假离婚”买房的动机仍将持续

  这个夏天,南京、杭州、苏州、合肥、武 汉、郑州、上海等城市“地王”频出,上海最疯狂——8月18日一天连出三个地王。一些媒体惊呼,当前核心城市的房地产和土地市场,已经成为大资本的游猎 场。在当前的国内外经济形势下,房地产市场地王频现是否还会继续?房价飙升的趋势还会继续保持吗?欢迎发文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn,说出你的观点! 

  上海一则楼市新政传言引发楼市再度爆发,“假离婚”投资买房也随之暗潮汹涌,虽然官方否认了即将出台新政,但笔者认为,这也很难阻挡投资客想法设法进入楼市的冲动,“假离婚”投资买房的动机仍将持续。究其原因,很简单,按照投资的逻辑来看,哪里有投资回报,投资的资金必然流向哪里,当前来看,房价上涨的预期仍然存在,投资客此时进场仍然有利可图,这成为投资客持续进场楼市的很重要的原因。

  从投资客进场的形式来看,并非通过“假离婚”投资买房,还有以公司形式投资购房、开发商员工自己炒自己的房子、以海外户籍身份投资购房等等,此外,投资客不仅仅局限于在本城市投资,与以往不同的是,随着各个城市间市场基本面复苏进程不一,投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动,投资客资金的轮动进一步推动不同城市的楼市热度升温,各个城市间也形成轮动上涨的局面。根据市场发展阶段不同,投资客进场的特征不同,可以将今年楼市投资客的进场特征划分为三个阶段:

  第一个阶段,基本为第一季度这个时间段,投资客以一线城市和部分核心二线城市为中心,投资标的基本为本市优质项目,投资客转战各个板块,寻求价值洼地,以期望获得不错的投资收益;


……
2016-8-17 14:39:00

  房地产市场“沪九条”不是权宜之计,必须长期坚持,实施过程中要做到违规必处,保持房地产市场平稳健康发展。因此,这也暗示接来下上海楼市要加大“沪九条”的执行力度,“沪九条”政策将从执行的角度继续从严。

百亿地王之后上海楼市如何走

  南京、苏州等城市楼市新政落地后,引发对于其他核心一二线城市是否会出台新政的思考。8月17日,融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/平方米的名义楼板价,14.3万/平方米的可售面积楼板价,创下全国楼板价地王。那么,对于上海楼市来讲,“地王”频出之下的楼市政策走向会向哪方面走?。

  笔者认为,在“沪九条”楼市新政已经出台的市场背景下,当前上海楼市发展过程中存在两大干扰因素,一是“地王”,二是“类住宅”。

  “加杠杆”场外配资拿地,“地王”频现背后的系统性市场风险

  从上海楼市走势来看,由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支,4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性,二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是,由于5月份以来“地王”频出,因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升,“地王”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。

  比如,8月17日,在上海土地市场疯狂的行情之下,位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/平方米的名义楼板价,14.3万/平方米的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录,未来项目售价毫无疑问将超过18万/平方米。这又将为上海楼市增加一把火。

  此外,从当前上海土地市场特征来看,今年以来上海“地王”现象已与往年不同,往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”,一旦市场遇到调整,那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让,整个市场风险被控制在局部范围内,还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场,一旦有住宅类用地出让便是“地王”,即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出,那么,这也就意味着市场风险不是单个项目的,而是整个市场的,一旦有风险就是系统性的风险。


……
2016-7-12 8:40:00

针对新增建设用地市场的供求矛盾问题,建议各热点城市土地事物交易中心每年尽早公布当年的土地供应计划,尽量避免市场等待与供求紧张预期的积累。

……
2016-6-28 14:36:00

  楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。


下半年楼市四大“黑天鹅”

  尽管自去年至今以来,大部分一二线城市楼市出现复苏和好转,甚至北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面,但是,上述城市未来楼市走势仍然面临不确定性,尤其是当楼市进入下半年之后,上述城市楼市将受到各方面的不确定性的“黑天鹅”的影响,在这样的市场背景下,楼市会进入调整期,房价出现下跌。

  “黑天鹅”之一:美元进入加息通道对中国楼市是“利空”

  从全球市场来看,整个6月份“黑天鹅”聚集:6月16日凌晨2点美联储FOMC会议决议、上午10点半日本央行议息决议、晚17点英国央行利率决议、6月17日欧央行行长德拉吉讲话、6月21日美联储主席耶伦参议院听证会、以及6月23日英国退欧公投(以上均为北京时间)。 尽管上述“黑天鹅”只有英国“脱欧”成为现实,但是,未来仍然有“黑天鹅”影响中国经济甚至中国房地产市场。

  比如美国加息。从美国来看,尽管英国“脱欧”影响了美元加息的进程,但是笔者仍认为三季度加息可能性较大,比如9月加息一次,加息25点,今年年底明年上半年再加息25点。这样,美元进入加息通道。

  按照上述分析逻辑,美元进入加息通道后,全球资产配置方向转向美元资产或房产,全球资本也会向美国流动,对于中国来讲也是如此,资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例,两年前(截至2014年3月底,我国外汇储备余额为3.95万亿美元,居世界第一),中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右,然而,自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后,中国的外汇储备大幅减少,截止2016年5月,已经降低至3.19万亿美元。当美元进入加息 通道之后,预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明,未来国内资金还会继续“外逃”,那么,这些资金逃到哪里?显然,转向美元资产或房产。这对中国已经过热的楼市来讲是“利空”的。

  “黑天鹅”之二:“权威人士”表态之后,中国货币政策开始转向


……
2016-6-1 19:49:00

  由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素,三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”,下半年这些城市或将步入调整期。

  据中指数据,5月全国100个城市(新建)住宅平均价格11662元/平方米,环比上涨1.70%,涨幅较上月扩大0.25个百分点;同比上涨10.34%,涨幅较上月扩大1.36个百分点。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7104元/平方米,环比上涨0.55%,同比上涨2.69%。

  另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为22113元/平方米,环比上涨1.93%,涨幅较上月扩大0.40个百分点;同比上涨15.48%,涨幅较上月扩大1.06个百分点。二线热点城市房价涨幅开始出现分化,厦门、合肥房价依然居涨幅前列,南京房价环比上涨3.93%,居百城第四,相比4月4.73%的涨幅,有所收窄。厦门、南京、苏州、合肥、佛山、东莞等二三线城市成为楼市“高热”地区,甚至在近期“日光盘”频现,楼市成交呈现火爆态势。从土地市场来看亦是如此,上述十大城市也是“地王”频现,出现面粉贵过面包的“虚热”现象。

  那么,北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市“地王”与“日光盘”频现的现象是否会一直持续?未来这些城市商品住宅市场的趋势怎么样?

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着美元进入加息通道,国内资本继续外流,而从国内货币政策走向来看,虽然央行会采取对冲措施来继续释放流动性, 但是,从近期“权威人士”对中国未来经济及货币政策走向判断来看,接下来中国货币政策走向开始改变,宽松的货币政策开始适度收缩,不会依靠大幅放水的方式刺激宏观经济。因此,对于中国房地产市场来讲,由于货币政策开始收缩,热点城市楼市需求透支,再加上北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧,一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必然。

  首先,美联储预计7月加息25点,美元进入加息通道,国内资本继续外流,国内货币政策也开始收缩,上述国内外货币政策走势对中国楼市是“利空”

  从美国来看,联储会议在6月15日召开,英国脱欧公投6月23日举行,美国不能不考虑万一脱欧派胜出对汇市的冲击和美元失控式升值的风险。笔者仍认为夏季加息可能性较大,不过将最可能的时间点从9月移至7月,看7月加息25点,年底前再加息25点。这样,美元进入加息通道。


……
2016-5-18 14:32:00

  在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下,标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大,正在面临生与死的抉择。

  土地市场最热点的话题莫过于“地王”的诞生了,尤其是去年下半年至今,随着市场基本面的回暖,北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等各地“地王”现象频现,各大开发企业在一线城市、部分核心二线城市掀起了新一轮的“圈地运动”,导致地价屡屡创新高,重点城市“地王”频出。

  比如,5月11日,上海土地市场泗泾、南桥新城“地王”频出,5月13日下午,葛洲坝、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”,单价45213元每平米,超越上海建工“地王”42561元/平米,成为南京新单价地王,直追上海。而这一天南京拍卖7宗地,其中包括4宗纯宅地,3宗商住混合地块,一日土地竞拍吸金近250亿元。此前,苏州、合肥等核心二线城市也是“地王”频现。

  同时,在全国范围内,我们发现“地王”频出之后,众多开发企业开始利用“地王”营销为自己楼盘销售造势,这些“地王”营销主题不仅仅在客户推荐会、新品发布会上频频出现,而且也明目张胆出现在各大主流媒体、自媒体的广告或软文上。同时,“地王”自己也为自己编故事,甚至连自己都说服不了的情况下还极力向其他人推销它的“地王”之道。看到“地王”项目的操盘者如此自娱自乐笔者只能说呵呵了。当前来看,“地王”营销正在盛行,这一定程度上会推升上述城市出现“日光盘”与买涨不买跌的行情,使市场表现有些虚火。

  从房价上涨情况来看,2016年5月18日,国家统计局公布数据显示,2016年4月新建商品住宅价格与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,上涨的城市有65个。环比价格变动中,最高涨幅为5.8%,最低为下降0.5%;与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有23个,上涨的城市有46个,持平的城市有1个。4月份,同比价格变动中,最高涨幅为63.4%,最低为下降3.2%,其中,涨幅最高的几个城市分别为上海、南京、厦门、北京、合肥、杭州、福州。


……
首页 上一页 下一页 尾页 页次:1/4页  10篇日志/页 转到: