2017-10-12 8:40:00

  楼市长效调控机制2020年左右正式建立并落地(起码落地一部分),同时,人口红利趋势性减少,楼市正式进入存量房时代。

2017-9-4 7:56:00

当前到明年上半年仍然是楼市的调整期,并且至今年年底到明年年初,楼市极有可能进入深度调整期,个别房企极有可能出现资金断裂的风险,出现被其他房企收购股权的现象。

 
  进入2017年,楼市调控的步伐并没有停止,春节后至“两会”期间,北京、石家庄、南昌、青岛、长沙、广州等核心一二城市,以及环北京、环上海等区域内三四线城市楼市调控政策频发。

  这是继去年10月份全国核心一二线楼市调控之后第二次集中出台楼市调控措施。从市场量价发展节奏来看,由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场,上半年全国核心一二线城市商品住宅市场的成交表现已经“量跌”,此时,由于房企资金面仍然没有压力,实质性大范围降价难以出现,因此,上半年整体表现为“量跌价稳”;进入下半年,由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失,下半年开发商必然会“保量”,因此,在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下,下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

  从8月前后市场反应来看,有4个现象或特征值得我们关注。同策咨询研究部总监张宏伟认为:

  1、尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价,但是到了下半年,市场下行的趋势已经导致部分房企撑不住了,开始主动放弃“底线”,开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。据笔者调研,预计四季度至明年年初,处于回款目标压力、资金兑付压力等因素,更多的房企会房企自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。

  2、核心一二线城市二手房市场也进入观望状态,买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要,二手房上家挂牌价格开始松动了,部分下家买房也进入观望状态,进而影响新房市场。

  以一线城市的上海为例,由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场,由于二手房市场今年以来步入调整期,下半年还会进入新一轮的市场博弈,甚至步入“有价无市”的状态,也就意味着新房市场置换的动力大幅降低,二手房的市场变化进一步影响新房的市场,导致新房市场交易量陷入低谷期,这样,倒逼新房的价格开始出现松动。

  3、当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌,有的企业为了剥离不良资产,有的企业因为资金兑付压力加大,有的企业是为了调整市场布局。同时,值得关注的是,在资本市场环境大幅收紧,销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年,市场透露出的房企资金兑付压力越来越大,这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。

  4、市场轮动的周期即将结束。去年10月份调控之后,楼市需求开始外溢至周边的三四线城市,全国三四线城市迎来了一波上涨的行情。然而,当核心一二线城市楼市热度退潮及三四线城市楼市调控从严后,周边的三四线城市也就没有上涨的冲动。笔者预计,三四城市热销的行情最多持续到今年年底,届时,全国大中城市楼市轮动上涨的行情周期结束。

  那么,未来市场形势怎么样走?未来调控政策会否集中频发?只有摸清了这些套路,对于房企来讲,才有可能在今年明年的市场调整期踏踏实实做好业绩,实现销售业绩的增长。就以上问题,下面笔者逐一谈一下自己的看法。


……
2017-4-6 8:38:00

 即使有较为严厉的限购限贷措施,甚至采取暂时限制交易买卖的“封盘”手段,但是,值得关注的是,这些措施势必是暂时的措施,这些措施难以阻挡投资客进入这个市场的热情。

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